2007杭州房产租赁市场大盘点

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　2007年杭州住宅租赁市场状况回顾

1.1 2007年杭州住宅租赁市场整体状况

　　根据我爱我家市场研究中心的统计数据表明：2007年的杭州住宅租赁市场整体交易状况十分活跃，交易量同比增长了10.9%，全市租金均价为1965元/月*套，同比去年同期的1719元/月*套上涨了14.3%。其中，租赁市场价格自今年以来一直保持在稳步增长的上升通道之中，而高端租赁市场的行情也是一路看好，成交不断增多而且租金价格更是步步攀升。我爱我家市场研究中心认为，杭州住宅租赁市场交易量的快速增长主要是得益于07年的杭州租赁市场中租房需求的大幅增长所致。外来人口的增多、公交网络的日益完善以及股市基金的融资效应都为杭州的租赁市场提供了更多的市场需求。面对需求的激增以及房价的加速上扬令部分租赁业主将房屋抛售所导致的市场持续出现供不应求，全市的租赁市场租金价格升幅明显。再加上租赁局部热点区域内的租金价格持续走高，从而拉升了今年整个住宅市场的平均租金水平。

1.2 2007年杭州住宅租赁市场成交量状况

　　2007年杭州租赁市场交易十分活跃，总体成交量较去年同期上涨近10.9%。成交量大量上涨的原因是因为今年以来租赁市场需求的大幅增长所致。经济的发展、政策的预期、投资市场的走势等因素都为杭州的租赁市场需求的增长提供了支撑。相比增幅明显的租赁需求，杭州住宅租赁市场房源供给数量并未得到明显增加，反而却因为今年加速上扬的房价走势令部分租赁业主将房屋抛售，在一定程度上减少了市场中的房源有效供应数量。此外，前期本就数量不足的市场存量被新增加的需求消耗殆尽令07年租赁7、8月高峰期市场持续出现供小于求的市场态势。
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2007年我爱我家杭州住宅租赁市场供需状况分析

1.3 2007年杭州住宅租赁市场成交价格状况

　　2007年的杭州住宅租赁市场价格指数上升，市场租金均价同比去年同期上涨了13.3%。租金的大幅度提升主要是由于杭州经济持续发展，人口的快速增长使得本就紧张的住房资源更加窘迫，随着有效房源的减少，优势房源需者众多，租金持续走高是必然的。另外杭州充满了无限商机，创富的机会处处存在，吸引了大批投资者和外来企业入驻杭州这个美丽的城市。企业中的高薪阶层和外国人士对居住条件的苛求使大量高档住宅小区受到其热捧，高端租赁市场异常火暴。在高端租赁市场不断的冲击下，带动了租金的走高。
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1.4 2007年杭州住宅租赁市场成交区域状况

　　从今年住宅租赁市场区域分布来看，今年全年的租赁指数走势延续走高。城北占整个租赁市场的比重最高，约为32.1%。城中其次，约26.8%。城北、城中依旧是租赁市场的主题区域，二者合计比重占整个租赁市场的五成以上，此外租赁成交第三大区域城西比重达到18%。造成这一现象的主要原因是：由于这三个城区的房子往往房子的交通和配置方面比较完善，因此非常适合工作稳定后但暂时无法购置房产的无房族居住。我爱我家市场研究中心指出：这几个区域的小区多离商务地带不远，虽然年代不新但是小区周边环境非常成熟，居住氛围浓郁，交通更是便利。总的来说性价比较高，非常适合城市普通工薪阶层居住。随着今年房价的高涨，从长期来看有可能导致更多的无房客因购房预算超出预期大大延长购房周期，滞留租赁市场，促使这个租金段的房子供需紧张情况难以缓解。
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1.5 2007年杭州住宅租赁市场成交户型结构状况

　　

　　相比与去年，2007年的杭州住宅租赁市场的成交户型结构并未产生太大的变化，2居室成交量在总成交量的48.7%，1居室的成交比重出现了小幅的增长，3居室在整个交易结构中的比重有所下降。这一状况反映了具有良好的性价比的2居室仍然是杭州住宅租赁市场中的主力户型，其还是杭州众多租房一族的首选。而小户型的成交比重上升则是由于市场中经济能力比较强且渴望有个人空间的租房人群逐渐增多有关。
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1.6 2007年杭州住宅租赁市场成交特征状况

　　随着杭州城市发展的加快、房地产市场的震荡起伏和人们理财观念的变化，今年的房屋租赁市场上租客的要求和偏好呈现出一些新的变化。根据我爱我家市场研究中心的调查统计来看，这些变化主要在以下方面：
　1.供求关系不平衡情况依然存在
　 2.多因素下的租金快速增长
　 3.附近是否有就餐场所成为租房最关注的问题
　 4.短租等个性化要求明显提升
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　2008年杭州住宅租赁市场状况展望

2.1 2008年全年杭州住宅租赁市场成交总量将持续增长

　　随着城市的居住状况的改善以及就业机会的增加，杭州这个城市吸引了大量的外来人口。另外特别是政府在2007年接连颁布了一系列经济适用房、廉租房新政法规。这些举措都表现出政府对于抑制房价上涨过快，做好市民保障性住房体系的决心。保障性住房政策令部分购房者充满了心理预期，使得这些消费者将会转向租赁市场过渡。同时，今年上半年一手房市场供应量出现了较大幅的下滑，交易价格因种种原因而节节攀升。虽然年末12月份大量的房源放量，可是作为购房者而言，当然希望房屋价格能更加便宜，所以更多的选择了观望从而转入租赁市场。
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2.2 2008年全年杭州住宅租赁市场租金水平平均将上涨

　　受06年调控政策的影响，部分二手房房源转到租赁市场，使得租赁市场房源放量。但是进入到2007年以后，随着房价的持续走高以及部分二手商品房受5年交易时限的到期，部分租赁房源转向了买卖市场，租赁市场过往供大于求的格局已经被打破。2008年外来人口持续增多、保障性住房进入实质运作阶段、轨道交通的日趋完善以及股市基金的融资效应都为杭州的租赁市场提供了更多的市场需求。面对激增的需求，必然决定了2008年的杭州租赁市场依旧将保持一个供小于求的市场氛围，全市的租赁市场租金价格也将升幅明显。此外，虽然租金和房屋售价差距的不断拉大令市场中的业主本能的提高租金价格保证收益，但是面对中央政府明年紧缩的财政政策，持续性加息，CPI指数一路走高都将成为无法抗拒的风险。为了缓解自己因为受到通胀影响而损失的租金，部分业主在明年仍将会选择继续增加房屋的租金价格。我爱我家预测2008年全年杭州住宅租赁市场租金水平平均将上涨。
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2.3 2008年传统热点区域热度不减，新兴区域将继续引导市场热点主流

　　参考近几年的市场实际情况，办公商圈地、学校、医院附近以及交通沿线等传统的租赁热点区域住宅租赁市场依然保持比较高的活跃度。翠苑商圈、九莲数码城、武林商圈以及吴山一带区域的租金上涨都比较明显。此外，城北的湖墅新村、左家新村、米市巷、信义坊等小区在今年以来的住宅租赁市场上非常吃香。事实上，新城北因其交通的完善和生活的便利正逐渐成为杭城租房热点区域。城北随着近年的工业的搬迁，运河广场的美化，老小区的外包新使得看似破旧的城北有了一种新面貌，再加上交通便利、租金便宜等因素吸引了大批的上班群。
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2.4 2008年市场热点租赁户型仍以两居为主，小户型成交比重有望小幅上升

　　目前，在杭州房屋租赁市场各居室成交比重上，二居室以绝对的优势统领着整个租赁市场。造成这种市场户型结构分布的稳定，主要是因为由于受到了市场中房源供给类型和租赁市场需求特性的双重作用所致。从房源的供给来看，由于杭州的租赁市场多以二居室供应为主，这就使得租赁市场之中的两居室房源供应量十分充足。我爱我家预计，2008年租赁市场中的热点户型仍以两居为主，凭借其良好的性价比，将会继续受到求租者的追捧。2007年，持续增长的合租需求令三居室成为分摊费用最经济的租赁房源类型，受到了合租群体的广泛欢迎。再加上市场上大户型的租赁房源相对比较充裕，08年大户型的租赁成交量比重将有望得以攀升。而一居室在面对持续增长的租赁需求，房源方面可能不会非常充足，不过更多经济实力比较强而且喜欢有独立个人空间的租客将会随着08年的到来人数更加的多，我爱我家预测08年中小户型的比重有望小幅上升。
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2.5 2008年商业物业租赁市场行情将呈上升势头

　　2007年以来，杭州市经济持续保持稳步快速的发展，再加上人民币升值明显等因素，杭州的大型持有物业在供应量不断增加的背景下租金价格不断保持上升的状态随着2008年杭州奥运会的召开，其对全国的城市经济、整体房地产市场都存在空前利好因素。按照2007年杭州战略发展框架将分为杭州主城区、杭州市区、市域网络化大都市、杭州都市经济圈、长三角发展带5个层面，各层面有不同发展要求，共同打造增长极、提高杭州的首位度。区域内将弱化传统生产功能，强化旅游休闲、生态人居、文化创意、科技创新、信息咨询、金融商务等综合服务功能，成为生产要素的集聚地、辐射带动的主引擎。此区块将大力实施“城市东扩、旅游西进、沿江开发、跨江发展”战略，吸引主城区人口和生产、居住、高教等功能向此区块转移。这些因素都将给杭州带来大量人流，增加影响，推动消费。此外，良好的城市基础设施配套，经济发展带来的持续影响将会吸引更多的资金和公司进入到杭州的商业地产市场。包括大型商业、商铺以及写字楼物业都也都会因为更多的公司或者大型物业的投资公司而获益匪浅。这些承租者或者所有者的进入在很大程度上改善了杭州当前商业物业、持有形物业租售关系不匹配的状况，对今后一段时间内的市场起到很好的支撑作用。因此我爱我家认为，2008年商业物业租赁市场行情将呈上升势头。
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