房子为何好租不好卖？二手房买卖市场走向何方

在2008年即将过半，奥运即将到来的今天，北京的房地产市场表现出了租赁交易火爆，买卖交易乏力的态势。究竟是什么群体支撑租赁市场走强，买卖市场又出现了怎样的变化呢？

租赁市场两大人群力挺租房高峰期根据北京中原三级市场部的历年租赁成交数据显示，每年的五六月份是一年中的第二个租赁高峰期的起点，租赁人群的涌现本属正常，然而由于今年恰逢奥运年，奥运会的临近带动了北京市房屋租赁市场的进一步活跃。首先对租赁市场影响最大的是校园租赁人群。由于受到奥运会举办的影响，2008年毕业生就业工作将比往年提前。根据北京市教委规定，往年7月初发派遣证，今年6月中旬就发放。这使得往年的租赁高峰期也有所前移，五六月份正值学生群体的租房需求集中爆发时段，因此成为该阶段的租赁高需求人群，其租赁特点也较为突出，需求多集中于学校周边和通往商务办公等大型商圈的地铁沿线。

其次是奥运短租对市场的影响。随着奥运会的临近，时间已不足两月，虽然短租市场没有预想的火爆，但随着时间的推移，短租成交将在六七月迎来高峰期，从而带动奥运主场馆即亚奥片区的短租热。

投资者撤出刚性需求勉强支撑买卖市场由于通货膨胀和宏观调控的双重作用，在二季度京城总体二手商品房价格保持了稳中微升的趋势，但涨幅回落明显。据中原（北京）二手商品房买卖成交领先指数报告的数据显示，2008年3月北京二手商品房价格环比上涨1.45%，而5月环比上涨幅度则回调至0.86%。在房价上涨空间明显缩小的现实状况下，投机需求被大量挤出，投资需求出现萎缩。中原的专家认为，在大量投资者撤出二手房市场后，成交量还能保持平稳未出现大的波动，则与刚性需求的增加有着密切关系。首先是婚房需求：受奥运年的刺激，选择08年结婚的年轻人络绎不绝，预计2008年北京的结婚人数将超过18万对，其中有相当比例需要购房结婚，而5、6月份买房，8月入住正是时候。因此婚房大军成为刚性需求的重要组成部分；其次则是为了孩子就读而选择二次置业的人群：为了孩子能上重点中、小学，许多家长都行动起来，只为购买一些有入学名额的特定楼盘。

二手房市场整体平静少数区域保持热度尽管整体上二手房成交呈现平静的态势，但有少数区域的成交热度却仍然不减。北京中原的分析人士认为，因为受到不动产区位性质所决定，一些区域性的利好在整体楼市房价稳定的情况下仍会带动局部保持上涨，如地铁十号线即将开通或周边新型商业设施、星级酒店等近期运营的消息都将对周边房产价格上涨起到有力的推动作用。而供应的稀缺性或房产品质等的不可替代性更是决定了部分楼盘其未来的升值潜力。