京城楼市风向"骤变" 投资客陆续抽离资金逃离

6月底，当手头最后一套房子折价卖出后，陈然松了一口气。去年4月，他一口气按揭购买了这个位于北京东三环“黄金地段”某楼盘的4套房产。如他所愿，随后几个月房价节节高涨，但也进一步抬高了陈然的心理预期，他一狠心将房子再“捂”了几个月。谁知到2007年年底，京城楼市风向骤变。

“现在房子压在手里，每天都是大把大把的钱往里面烧，所以只想赶紧套现，宁肯亏一些。天知道以后还会跌到什么程度呢？”显然，陈然十分后悔“当初没有见好就收”。

抱有这种心态的并不只是陈然一人。北京联达四方房地产经纪公司总经理杨少峰表示，自去年下半年起，投资客们便陆续将资金抽离北京楼市，至今年这种现象愈演愈烈。在京城楼市遇冷的半年后，这种“逃离”已接近尾声，“剩下的基本上就是所谓的深度套牢者了”。

首批“逃离”已近尾声

陈然这样解释投资房产的奥妙：一套100万元的房子，首付20％才20万元，加上各种税费总共不到30万元。当这套房子市值涨到200万元时抛售，实际获利100万元，投资回报率高达300％。

“在近两三年的北京，周期最长不过1年便可达到这样的回报率。”陈然说。

这种“坐享其成”的投资模式，必须建立在房价持续高涨的基础之上。但今年北京房价步入调整期，获利的前提不再。加上央行的频繁加息，每月的按揭款开始让陈然不堪重负，“套现”成为他惟一的选择。

像陈然这样一次性抛售五六套房产的投资客，郝明今年接触了很多。作为北京某品牌中介位于朝青板块的业务员，郝明所在的门店于三四月份二手房源挂牌量激增了六成，这种势头直到五六月份才趋缓。

“去年年底是出多进少，今年基本上只见出不见进。”郝明如此描述投资客的走向。

与此呼应的是停滞不前的成交量。据我爱我家统计，2008年上半年北京二手房交易总量与去年同期相比回落9.80%，较去年下半年更是下跌了三成多。此外，新盘促销打折的热闹势头也开始波及到二手房市场。

“能感觉出这些投资客的抛售心态相当急切，大多数都说自己等钱用，宁愿低于市场价交易。房源的议价空间达到5%~6%，甚至许多房主主动提出承担相关的交易税费。”郝明说。

我爱我家北京公司副总经理胡景晖表示，虽然目前尚未出现整体“杀价出局”的抛盘现象，但今年一套房子的成交周期已经延至一个半月，这在去年只需一两周的时间。

资金缺口日渐严峻

将陈然领入投资客行列的，是他的朋友老胡——这个开着一家小工厂的温州人在2003年便已是“炒房团”的一员。在三年前的“鼎盛”时期，老胡每月仅银行按揭就需要支付16万元。去年北京房价的高涨让他“嗅到了泡沫的危险气息”，同年10月他毅然做出了抛盘的决定。

“我算是走运的，仅仅在最后一套房子上连按揭带折价赔了30万元。”老胡说。

在老胡看来，“泡沫”是明显的。他以西南二环某楼盘为例，项目最新一期将于8月份开盘，预计售价为2.1万元/平方米，但该盘挂牌于附近中介公司的二手房源均价仅为1.5万元/平方米。“像这样一二手房近6000元左右的差价已经相当异常。”

“考察一个区域房价的真实指标，应该是二手房的价格。”杨少锋认为，北京二手房价的实际涨幅并没有那么大，被开发商推动的新房涨价显然没得到市场的认可。“在这种价位上接盘，注定会成为负资产。”

有业内人士向记者介绍，投资客进入北京楼市有过两次高峰，第一次是2004年前后以温州人为主的职业炒房客进入，第二次则是跟风者。在这一次“大逃离”中，前者大部分于2007年下半年便开始撤出资金，即便有损失，也只是利润的一部分。但后者，尤其是2007年下半年高位接盘的，或是大幅亏损，或是深度套牢。

对于尚未逃离的投资客而言，悬在头顶的铡刀远不止“负资产”，更有日渐紧迫的资金缺口。业内人士对记者透露，目前大多投资客的收入远不能企及按揭还款额，而随着银根紧缩，民间资本拆借利率亦水涨船高。“投资客们想‘扛’也绝非易事，更何况这段调整期到什么时候能结束谁也说不好。”