连玉明:尊重城市规律，回归地产价值

北京国际城市发展研究院院长、教授连玉明

为什么要在多人面前谈房地产？因为房地产是当前最为关注、最为复杂、最为重大的一个问题。房地产市场可以预见和难以预见的风险不断增多，稍有不慎，后果可无法想象。房地产关注的人数数量多、规模大、成分复杂、持续时间长。实质上的焦点是房价，重点是政策导向。其中，最复杂是房地产把政府、开发商、百姓的利益交织一起，但是协调和平衡这种利益的难度却越来越大。此外房地产涉及面广，与政府、经济、金融、国际形势都有千丝万缕关系，影响至深，而且房地产更关系着民生、经济持续增长、和社会谐建设。

房地产究竟如何发展还有待于探索，没有形成一个答案。举一个例子，党的十七大报告第八页中讲，要加快推进以改善民生为重点的社会建设，努力使全体人们实现学有所教、劳有所得、病有所医、老有所养，住有所居五个目标。但是五个目标的后面加了六条，六条对应前面四个目标，这值得我们深思。基于这样一个背景，我想谈两点个人体会，与大家一起交流，增强大家信心。

第一，我判断房地产是推动城市化加速发展的重要动力，是国民经济持续增长的重要支柱之一。作出这样一个判断，主要是基于以下几点。  

第一点，改革开放三十年实践，房地产对区域经济的拉动作用非常明显，对于地方财政收入贡献非常巨大。它对地方经济增长和地方产业政策的贡献率一般在20%到50%之间，有的城市高达70%。从今后看，房地产行业仍然是经济持续增长和地方财政收入的重要来源，也是加快城市化进程的重要动力。党的十七大指出，要加快转变经济发展方式。讲了三条，第一由主要依靠投资出口拉动向依靠消费投资出口的协调拉动转变；第二主要依靠第二产业改变向依靠第一、第二、第三产业协调带动转变；第三由主要增加物资资源消耗向依靠科技进步、劳动者素质提高、观念创新转变。这三者的核心是扩大国内的消费需求。那么国内最大的消费需求是什么？消费产业、第三产业的支柱又是什么？其中很重要的方面还得是房地产。  

第二点，从城市化进程看，中国城市化已经进入了加速期。2006年年底，中国的城市化率达到了44%。按照现在十三亿人口计算，这44%就意味着目前我们有非农人口5.7亿，如果按照城市化平均年增长率1%来计算，到2020年我国城市化率将达到60%左右，也就意味着中国将有三亿农民要变成城市人口。这三亿农民是通过什么样的途径从农村户口变成城市户口的呢？最主要的途径是在城市的近郊区通过政府征地以后变成城市人口。那么两亿农民大概要征用多少土地？这些土地用来干什么？最多的用途还是要盖房子。可以肯定的说，房地产仍然是今后推动城市化进程的重要动力。

第三点，从城市发展的趋势来看，人口增长是城市集聚的主流，其中流动人口是主流中的重中之重。按照目前的局势，到2025年大概有十个亿的中国人居住在城市，到2025年中国大概十个人口超过一千万的特大城市，流动人口将超过2.4亿人，这2.4亿的人口主要集中在大中城市，租房和就业成为他们生活要求，那么流动人口必将成为推动城市化进程的主要驱动力。2.4亿人的住房需求再加上三亿的非农人口的住房需求，这就是未来中国房地产的新增消费需求，也是中国城市最大的消费需求。这种消费需求，必将拉动房地产成为未来中国经济持续增长的重要途径。

第二，应该科学、理性、正确地认识房地产发展的阶段性特征。我要特别强调，回归房地产价值必须尊重城市发展规律，以科学理性的态度深化城市发展。要处理好三个关系，第一是宏观调控和市场调节的关系。房地产是一个相当特殊的经济产物，主要表现投资中有消费，消费中有投资，因此哪些需要宏观调控，哪些需要市场调节，都需要我们科学理性正确的去认识。政府土地出让金有多少来盖廉租房，开发商利润空间是不是符合国家规定，这些都需要宏观调控。更重要宏观调控是地方政府的财政政策，政府的公共财政有多少资金、多少土地来盖廉租房，政策房能否给老百姓提供更大期限的贷款。第二是房价问题。房价高低由市场决定，市场由消费决定，消费由需求决定，而需求又是多层次的、多样性、和多元化，也就是说房价高低是由多层次多样性多元化决定，因此科学看待房价，重要是看房价因素。举个例子，无锡人均GDP接近五万，但是房价在五千，房价的收入比大家应该很明确。高收入、中等收入和低收入对房价有不同影响。高收入无论房价多高，他们都买得起；低收入，无论房价多低他们都买不起，所以低收入者必须政府调控；中等收入需要政府宏观调控的措施解决。一方面需要千方百计地提高中等收入的比例，想办法增加他们的收入，另一方面，在金融政策上，就是说我们的房贷政策能不能降低首付、降低利息、延长还款的期限，让中等收入的人能买得起房、贷得起款、还得起钱，如果我们天天喊宏观调控，天天出政策，但是中等收入者还是买不起房，那么宏观调控还有什么用。  

最后一点是经济增长和改善民生关系。房地产是拉动投资的重要途径，必须坚定不移地加快房地产发展，不仅要加快速度，而且要为房地产企业提供良好的政府环境、政策环境和舆论环境。同时房地产是民生大计，关系到每个老百姓的利益，特别是低收入的利益。所以政府要通过廉租房建设解决低收入住房问题，纳入公共财政和公共服务的范围。廉租房是政府行为，不能当成市场行为，也不能当成半政府半市场行为，所以建设廉租房需要政府加大公共财政投入。公共财政投入的多少是衡量一个地区和政府改善民生的重要标志。