上海大型商业地产经营加剧分化 忙于升级

2008年上半年在一片房价涨跌的争论声中落下帷幕。尽管年前的“拐点论”尚未在上海实现，但实际上，不少机构的数据表明，今年上半年上海高端商业地产的投资结构、经营绩效以及租赁行情均出现了明显分化。

仲量联行上海董事总经理顾东尼表示，今年上半年，上海外资收购金额较去年同期下降逾两成，但商业地产租赁依旧火爆，投资分化加剧。

售地产忙于升级

仲量联行最新发布的半年报显示，前身为东海商业广场的353广场即将竣工，租赁情况颇为乐观，正逐渐成为以时尚为主零售新热点，主要租户包括：Ｚａｒａ?熏Ｍａｎｇｏ?熏Ｇｕｅｓｓ以及玩具反斗城。

上海不少顶级地段的商场都在持续自身升级。人民广场的新世界百货已完成升级；南京西路的梅龙镇广场，其装修工程还在继续；淮海中路、嵩山路的香港广场在接下来的几个月内将完成租户定位升级，引进更高端的租户；近期被黑石（Ｂｌａｃｋｓｔｏｎｅ）收购的长寿商业广场，现更名上海潮流预计也将于8月份完成其全面整修，现已开始招商。

值得一提的是，新近升级的物业开始对租户档次有较高的要求，使得许多国内外品牌在上海商铺市场难有立足之处。

仲量联行介绍，如今上海顶级商场几乎零空置率，要在市中心知名零售物业中寻找合适的空间已变得非常困难，因而一些国际品牌不得不暂时搁置其进驻中国的计划。许多已进驻的国际品牌正积极向市区周边扩张。外滩区域继续成为高端零售的新目的地。

另外，为了确保在这个竞争激烈的市场中拥有一席之地，一些零售商开始积极考虑自行拥有并经营的商铺。卡地亚和登喜路就是其中的先驱者，一些之前由亨得利代理的腕表品牌也正谋求此类发展计划。

不过，尽管多数顶级地段的商场都较为火爆，还是有个别项目在改造后表现依然不够理想。仲量联行数据显示，位于淮海中路的无限度广场本季度空置率达到40％。“原因是开发商为了优化铺面结构，先清出一部分商家，对商场通道结构进行改造。”

外资收购金额降25％

仲量联行最新发布的半年报显示，受外资监管以及全球次贷危机的影响，今年上半年外资购买物业的速度放缓，投资者也日趋谨慎。

外资收购商用物业交易主要成交案例包括：和记港陆将世纪商贸广场出售给亚太置地；未来资产从基汇资本手中购得ＳｈａｍａＬｕｘｅ，黑石集团向卓越金融集团买下长寿商业广场90％的股份。分拆出售继续表现强劲，江苏集团在中融碧玉蓝天再次买入2?熏023平方米，成交价在每平米73?熏000元左右，这也成为上海写字楼交易史上的最高纪录。

据仲量联行透露，今年上半年，尽管外资收购交易额由2007年上半年的152亿元人民币降至113亿元人民币，下降25％，但仍有中东投资者对于上海投资机会表现出日益浓厚的兴趣，并希望能在中国有长期的发展。

甲级写字楼预租火

仲量联行发布的半年报显示，今年上半年，上海写字楼租金增长迅速。浦西稀缺的超甲级办公空间已将租金报价推升至每平米每天18元，最近被亚太置地收购的世纪商贸广场高区的租金报价，甚至达到每平米每天20元（尚未成交）。

在浦西甲级写字楼热租行情的影响下，东海广场虽然在一季度经历了零交易成交，但在提高了其交通便利性后，在二季度也取得10％的预租率。

浦东写字楼市场中，因新供应量大增，租金涨幅开始放缓，环比仅上涨1．2％。据悉，2008年下半年浦东将有5个项目交付使用，包括：上海环球金融中心、中融碧玉蓝天、未来资产大厦、中建大厦以及高宝金融中心。新增供应中，50％已被出租。