办公楼市场不断延伸 次级CBD叫板传统CBD

随着市中心传统CBD的发展日近饱和及租金高涨，在未来的几年里，非传统CBD区域逐渐升温，办公楼市场由中心城区向外围延伸。轨道交通规划、商圈氛围的形成和发展，拉近了各个非传统办公区域与市区内传统区域之间的距离，让次中心区域的便利办公成为可能。以长风、竹园、张江、真如、五角场、大宁等商务区为代表的次级CBD区域正在对传统CBD地区形成挑战。

成本提高促企业转移阵地

第一太平戴维斯数据显示，上海甲级写字楼市场强劲走势在今年一季度未有消减，空置率维持在低位，而租金则继续上扬。甲级写字楼整体租金水平达每平方米每天8.4元人民币，环比上涨2.8%。其中浦东中心商务区上涨3.7%，涨幅居全市之首。在此背景下，许多优质写字楼业主近期再度上调了新租约及续约的租金报价。

一些企业难以承受核心区域飞速上涨的租金，开始将目标向传统CBD外围具有发展前景的区域锁定。与传统的CBD相比，非传统CBD显现更大的投资潜力。以四川北路为例，区域写字楼整体租金水平不高，目前租金价格主要集中在3元/平方米/天左右，新建办公楼如海泰时代大厦则达到了4.5-6.5元/平方米/天。而竹园商贸区的办公楼的商务成本也相对较低。按目前平均约0.7美元／平方米／天的办公楼租金来看，要比目前小陆家嘴0.9-1美元／平方米的日租金低。对众多客户来说，随着区域功能的完善，这些区域的升值空间巨大。

与生态对接激发办公效率

在市中心的传统CBD常常会遇到的停车困难、办公楼太过密集、绿化率较低、空气质量差等问题，但这些在一些次级CBD得到了较大改善。次级CBD由于地段条件和规划等先天优势，拥有众多成熟的市中心CBD所无法比拟的生态环境。

长风生态商务区内有苏州河、银锄湖、苏州河支流木渎港三大水系贯穿其中，沿苏州河共有2.7公里黄金水岸。此外，商务区内新建公共绿地700多亩，沿苏州河正在建设80至130米宽的绿色长廊，如加上原有的长风公园，绿地合计达2000多亩，绿化率高于50%，堪称是现代商务与生态的对接样本。项目之一国浩长风城，其酒店和公寓式酒店、办公楼围合成一个景观广场，各功能空间都能享受到良好的视野和生态化的环境空间。每栋楼都由丰富的景观空间所围绕，从大的中央景观空间到各个小组团景观空间，形成步移景换的空间感受。

舒适的办公环境往往是提高办公效率的另类“加速器”。在长风生态商务区办公楼视野开阔、停车位充足、空气清新、办公区域静音不受喧嚣干扰，有助于提升办公效率。

产品类型多元引产业集聚

一般说来，考虑到在非传统CBD区只要支付一半左右的租金，对于制造业、物流、电子研发等企业来说，成本控制比较严格，更愿意搬迁到交通便捷的非传统CBD区域办公。此外，一些广告、设计公司等，比较讲究个性和自由发挥的空间。而这些行业对于办公楼的产品类型需求多元化，传统的办公地点和形态虽然够庄重，却并不个性化。对应这些需求，很多次级CBD区域很多新的办公楼品种和类型诞生：酒店式办公、小户型商务别墅、经济园区等产品丰富了办公形态，使办公模式趋于多元化。

部分专业服务类、金融类企业将办公或研发部门甚至企业总部搬离喧闹而昂贵的市中心，在一些交通便利，环境优美，配套成熟，产业聚集的地点落户，既可以享受园区的税收优惠，同时利用产业链的聚集降低企业成本，烘托企业品牌。在相对较大的空间，较低的密度中体现企业形象，改善工作环境；园区办公可以集橱窗展示、临时仓库、人员办公为一体，对不少公司的经营和管理都非常有利。

以竹园商贸区为例，作为上海六大要素市场之一期货交易市场的聚集地，竹园商贸区已经吸引了韩国浦项制铁、中国石油、中国银联、华夏基金等知名企业，美国道琼斯亦在此设立了代表处。靠近张江高科，金桥进出口加工区的地理位置也为竹园商贸带来了大批跨国制造、生物医药、电子加工及进出口企业。中国区总部设在上海的渣打银行正式宣布将投资超过2亿元人民币购买竹园内城建国际中心大厦4个楼层，从而进一步扩大渣打银行在上海的办公场所。

而作为上海航运业的发祥地，目前北外滩地区的商务楼主要集聚在大名路、东大名路沿线，汇聚了上海航运交易所、中国港口协会等10多家航运功能性机构，2000余家航运服务类企业，其中包括我国航运业的三大巨头：上海国际港务集团总部、中海集团和中远集团。