以房养老养出房产纠纷 难解法律与亲情冲突?

2006年2月,92岁的郎玉琴与石家庄市颐养园老年公寓签订了一份赠与托养书,老人将一套房产赠与该公寓,该公寓则为其养老送终。而在郎玉琴去世后,关于该房产的权属问题却引发了一系列纠纷"以房养老"引出"标本官司" 。

事件 "以房养老"养出房产纠纷

对于石家庄市颐养园老年公寓负责人曹玉可来说,一年多的官司打下来,只能用一个字形容———"累"。

更让她头疼的是,这场"以房养老"引发的房产纠纷看上去还得长期继续下去。

2005年1月,石家庄市的郎玉琴老人入住颐养园老年公寓。老人婚后无子女,其与老伴刘乡甫曾于1990年与侄孙女、侄孙女婿签订了遗赠扶养协议,并办理了公证。可在2001年老伴去世后,郎玉琴老人又办理了解除此遗赠扶养协议的公证。

据曹玉可介绍,曾当过老师的郎玉琴老人素质比较高,社交活动比较活跃,与老年公寓的工作人员及她本人相处得不错。有一次,因自己那段时间正忙于"试水"居家养老,几天没去老年公寓,老人知道她一时脱不开身,还特地打的前去看她。

2006年2月,郎玉琴老人与颐养园老年公寓签订了一份赠与托养书。托养书中称,她和老伴于1999年12月以成本价购得河北师大房产一套。她将此房产赠与颐养园老年公寓,其工资收入则作为自己的零花钱,不再向老年公寓交纳各种养老费用,公寓负责为其养老送终。如果发生的实际费用超过房屋的市场经济价值,老年公寓将无条件承担;如有剩余,则归老年公寓所有。

2006年10月16日,郎玉琴因病住院治疗。21日,老人去世。据曹玉可称,在此之前,为办理赠与公证,她与老人曾多次找河北师大,想办理房产证,但未办下来。2006年12月,曹玉可一纸诉状将河北师大告上法庭,要求该房产归其所有。一审时,郎玉琴的侄孙女、侄孙女婿及弟弟、妹妹作为此案第三人也均到庭参加诉讼。

2007年10月,石家庄市裕华区人民法院一审判决:郎玉琴老伴刘乡甫1999年以成本价购得的师大住房一套归颐养园老年公寓所有,鉴于第三人郎玉琴的侄孙女、侄孙女婿已支付了郎玉琴的医疗费426.23元及丧葬费1496元,老年公寓应予以给付。

郎玉琴的侄孙女、侄孙女婿对此判决不服,提起上诉。2008年5月,石家庄市中级人民法院将该案发回重审。

观点 "以房养老"难解法律与亲情冲突?

在一审法庭上,双方争议的焦点是2006年2月6日颐养园老年公寓与郎玉琴签订的遗赠托养书是否合法有效。

老年公寓认为,该遗赠托养书是郎玉琴的真实意思表示,上有郎玉琴所写"以上内容是我真实意愿"并有其签名;郎玉琴是诉争房产的所有人,依法有权处分诉争房产;由医院出具的证明及部分医疗票据证实老年公寓按约定履行了义务。被告方则认为,根据相关法律规定,郎玉琴应与原告办理赠与公证,但双方未办理赠与公证;遗赠托养书从内容上是赠与协议,该协议的标的物是学校的房改房,按相关规定不可赠与;另外,郎玉琴的赠与行为是否为其真实意思表示无第三人证实,并对到庭证人老年公寓工作人员于某的证言有异议;郎玉琴的医疗票据并不能证明老年公寓履行了相应义务,且老人后事的处理是其亲属承担的。

对此,河北正岩律师事务所律师尹慧明认为,"以房养老"法律既然不禁止,就可以行使这种行为。当老人有意愿以房养老时,如房子所有权尚难以完全确定,最好签订一个遗赠扶养协议,不要把房子产权作为标的物,而是把附着在房子上的利益作为标的物,这样可以避免一些纠纷的发生。

他建议,想以房养老的老人签订相关协议时,一定要把本人意愿明确细致地表达清楚,并让律师见证或到公证部门进行公证。

省老龄委综合处副调研员于连军认为,人口老龄化给养老保障和养老服务等方面带来了很大的压力。一些老人尤其是孤寡老人通过以房养老来提高其晚年生活质量,不失为一条可探讨的养老途径。

"不过,老人在采取以房养老这种养老方式时,必须三思而后行,否则易引发纠纷,影响亲人之间的感情。"于连军告诉笔者,从目前来看,以房养老并不是值得倡导的养老模式,以后应该也不会成为养老的主流。据他介绍,目前以房养老主要有两种方式,一是老年人将自己的房屋产权抵押给专门提供养老保险服务的机构,按月从该机构领取现金养老。老人身故后,由该机构收回房屋进行销售、出租或拍卖。二是老年人把房子交给福利机构或养老院,然后住到福利机构或养老院享受服务。如果是孤寡老人,操作起来相对简单一些,但也有可能涉及到产权归属问题;如果是有子女的老人,更会涉及很多纠纷。而且,以房养老过程中,会碰到许多市场难以预期的风险,怎么来平衡这种关系,也是一个问题。

河北三和时代律师事务所律师赵伟也建议,老人如打算以房养老,应事前和家人沟通好。在签订相关协议前,一定要事先对房屋的产权进行审查。为了保证自己的养老质量,签订相关协议时应该明确养老服务的标准和,最好能够不要对房屋所有权进行转移。他认为,租房养老目前相对来说比较现实,既可提高老人的晚年生活质量,又可保留住房产权,还不影响与家人的关系。