万科在地产好时走了三步棋 要戴四顶“绿帽子”

本文内容根据王石(王石博客,王石新闻,王石说吧)先生在2008年1月20日的中城联盟（昆明）新春家宴暨2008年房地产企业战略研讨会视频谈话整理，未经本人审阅。
万科在这几年地产形势非常好的时候，走了三步棋。

第一步是精装修。万科要在2009年做到没有毛坯房，都是精装修，或者叫成品房。

这是三年前我下的死命令。我对企业的一些技术层面的事情基本不管了，但对这个要管，因为他们（管理团队）有惯性。万科在2006年的时候，半成品房卖得非常好。我提出用三年时间，到2009年必须实现100%的成品房。

为什么这样呢，因为万科走的是差异化路线。我们不能什么好卖就卖什么，我们要把握发展的趋势。这个趋势是毛坯房还是成品房呢？显然工业发达国家已经给出了答案，就是成品房。

第二步是小户型。在建设部2006年提出90/70政策的时候，大部分人不理解，发展商更觉得不理解，有关政策制定者也觉得有些莫名其妙。但是万科从90/70中看到了一个国策，就是中国地少人多。

我们以前说中国地大物博，后来改成地大物不博，但是从记录的的城市可用面积上看，是地也不大。从90/70看到的国策是要求节地节能房型，至于说为什么不是90/80、90/60，这个不重要，重要的是看到趋势。所以万科是坚决支持90/70政策的。

给个很有意思的统计数据。万科2007年户型的算术平均（总面积/套数）是93平方米，在2008年内的开工面积是1100-1300万平方米，算术平均面积是87平方米。按照90/70的政策标准，我们已经满足了。你们想一想，在目前这种严控第二套房子买卖、价格高的下不去的情况下，什么房子最好卖？

第三步就是坚决地推行住宅产业化。我记得在2007年初，是我提议的，要在东莞召开中城联盟的董事长联席会，其中有一个想法就是请各位董事长参观万科的住宅产业基地。

去年，我们第一次在上海投放，投放了1500套房，两栋楼。今年计划投放6000套，实际会增加到15000套。按照我的要求，按照万科住宅会议确定的目标，我们要在2012年完全实现住宅产业化。

我想解释一下住宅产业化这个概念。

简单来说,住宅产业化就是在建筑过程中的部品化率，也就是说你的部品有多少是通过工厂生产运到现场装配的。

我们的部品化率分成三步走，第一步50%，第二步65%，第三步80%。2012年万科完全住宅产业化是指我们的部品化率至少是60%，其中很多产品达到65%，有一部分80%，最终目标是全部达到80%。我们去年在上海投放的1500套，实际上部品化率还不到40%，但是可以说它的现场、质量、效果已经很明显了。

现在地方政府已经把廉租房、危房改造当成工作的一部分，或者说是政绩考核的重要指标了。

深圳市政府委托万科盖的福利房，不是给低收入人群准备的，而是给公务员的，但条件是必须住宅产业化。我们说可以，后来发现政府的要求我们做不到。政府要求的高度是30层以上，我们说万科研发的住宅产业化最高只能做到20层，如果你让我们盖，我们只能盖到18层，30层以上的住宅产业化能力要到2008年下半年才能达到。最后协商的结果是政府同意万科先盖18层。

深圳主管城建的副市长说，2009年深圳的土地拍卖必须明确规定要有住宅产业化的房子。我一听就很兴奋，说为什么2008年不推出这样的地块呢，深圳主管城建的副市长说，你必须先给我盖出来，我认为没问题之后，才敢在土地拍卖中提出。

我认为这释放了一个信号，节能、环保是政府主导的国策，过去更多的是提口号、喊口号，因为大家都做得很一般。但是技术真正达到的时候，政府将会把它纳入土地投标的程序之中。

当然不可能说每块地都必须住宅产业化，但是推行住宅产业化的公司会发现自己到了一个排他的、优越的竞争形势下。

跟各位董事长说住宅产业化，并不是说让大家都来搞，而是说在市场的竞争中，一定要找到自己的差异性，与其它公司的不同。

中国目前搞房地产开发的公司数量，过去两年统计的，有说是3万多家，也有说是4万多家，但是现在我掌握的数量是7万多家。美国市场是比较成熟的，那里的房地产开发和相关企业是20多万家。

所以有些董事长就说搞住宅产业化会让我们没有生存空间，只剩下万科、中海这样的企业了。我说不是这样的。房地产因其特殊的地理性、人文性和土地的不同，不可能只是大型企业在操作。根据美国、日本的经验，大型企业的市场占有率，比如日本和美国的前五强分别是17.5%、20%，换句话说80%的企业、80%的市场是那些中小企业在做。所以并不是一提住宅产业化就是说你们搞不搞，不搞就加入万科了，不是这个意思。