工业地产租金持续上扬 投资热点明朗

市场活跃 工业用地价格及物业租金上涨

在需求不断上涨的推动下，北京工业物业市场2007年价格持稳定上涨。工业用房价格平均租金报价为每平方米52.1元人民币，同比增长了涨了6%；工业用地价格则较去年同期上升了19%，每平方米报价1200元人民币，除需求依然保持强劲外，一直保持紧缩的土地供应也使得工业用地价格持续上升。与此同时，随着市场需求的增加，也使工业物业租金小幅上升。2007年下半年，北京工业用地出让实行招拍挂制度，对土地价格产生推动作用。市场对土地的需求依然旺盛，这给土地价格上升提供了空间。而作为地上建筑物的工业物业包括厂房，办公用房，仓储设施等，随着土地价格的上升，成本也将随之增加，租金将随之上升。

工业物业租赁市场需求上升

由于业务不断拓展，多个生产厂商需要更大面积厂房进行扩大生产。上半年在顺义天竺空港工业区租赁厂房的三家企业，瑞美佳科技有限公司，蒙迪尔国际时装有限公司，北京莱姆电子有限公司都是因为业务量增加而进行厂房扩租，分别租赁该工业区1，518平方米，1，183平方米和850平方米工业厂房。同时，随着北京奔驰进驻亦庄并投入生产，北京经济技术开发区及周边工业区聚集了众多与汽车行业相关的企业进驻，金幸机动车技术有限公司进驻通州广联工业园即是一例，该公司租赁了1，983平方米厂房面积。而致力于生物医药开发的北京民海生物科技有限公司租赁了位于大兴区的北京生物医药基地800平方米厂房面积进行医学研究。

资料来源：思源置地

工业地产发展新趋势

1. 工业园区办公楼吸引办公型公司进驻

联想，以及望京地区的朗讯、索尼爱立信等。办公地点。力越来越大，随着北京主要工业园区建设步伐不断加快，工业园区对跨国公司吸引力越来越大。同时，由于市区写字楼租金不断上升，多个跨国公司在选择新办室时将目光投向工业区。除南部的亦庄经济技术开发区外，北京工业园写字楼主要分布在城市西北部的上地和东北部的望京地区，需求主要来自高科技企业，尤其以研发中心的需求最大，如上地地区的IBM、联想，以及望京地区的朗讯、索尼爱立信等。另外，在吸引大型公司进驻的同时，工业园区办公楼也为中小型企业提供办公地点。2007年前6个月，中铁建工北京公司，大唐国际化工技术研究院有限公司，北京周林频谱科技有限公司，北京鼎汉技术有限公司，浙江传化股份有限公司等分别进入总部基地。

2. 物流成为工业地产投资热点

根据规划，北京市政府批准建设三个物流基地，分布在城市的东北，东南和西南部。位于东部的顺义天竺的空港物流基地，依托毗邻首都国际机场的优势而兴建，而位于通州马驹桥的通州物流基地则依靠比邻京津唐高速以及靠近天津港的优势而发展；而位于城市东南部的良乡物流基地的优势则是考虑铁路交通枢纽。

目前，北京物流市场正处于发展初级阶段，原有设施难以满足市场发展的需要。随着新增需求结构的不得变化，市场对物流设施标准的要求也不断提高，这给市场提供了发展空间，并吸引外资不断进入，外资专业的工业房地产投资商和发展商对北京物流市场的发展充满信心。在已进入的外资中，除Prologis在天竺和马驹桥投资建设物流设施外，2007年3月，新加坡枫树集团（Maple Tree）在空港工业区的出口加工区出资7000万人民币，购得北京天竺空港工业区100亩土地，建设物流设施，目前该设施正在兴建中。从已知情况分析，市场中仍有国际知名工业地产发展商和投资商对北京物流市场有着浓厚兴趣，包括AMB、嘉民、Maple Tree等都在积极寻找投资机会。

奥运的临近仓储、物流租金将不断升温

注：本调查由《中国工业地产》杂志社联合全国各地合作伙伴共同完成。以下调查价格为2008年1季度最新市场价格（以综合平均和市场实际操作价格为主，不计入官方定价）。

工业物业价格持续上升，尤其是高科技园区和物流园区。随着奥运的临近，仓储、物流物业的租金将不断升温。

北京地区各开发区的土地储备良非常有限，但企业的需求并未有冷却现象。如目前北京亦庄开发区东扩取、南扩区新增土地所剩无几。优质厂房的租金方面，新增厂房供应不足，导致租金上升。亦庄及其附近地区的价格在2007年平均增长人民币0.1至0.15元每天每平米，预计2008年将继续增长。

资料来源：世邦魏理仕、思源置地