农民宅出租　一层纸下面的“生米”和“熟饭”

“现在就剩下广东省政府的审批了。”一年前，广东省国土资源厅厅长林浩坤这么说道。他所指的是广东省国土资源厅草拟的《关于加强农村宅基地管理的通知》。这个《通知》中明确提出：农民合法的宅基地可上市流转，并且拥有出租、出售后的收益权。

但是，直到今天，宅基地合法流转还是一句空话。“都明白这是一层纸，却无法捅破，”广东省国土资源厅的一位官员无限感慨地表示。

“南海模式”

其实，在珠三角地区，农民宅基地的出租甚至出售早已形成了一个庞大的灰色市场。这些廉价的房子为无数社会新鲜人、农民工提供了融入社会的第一个台阶。数据显示，宅基地的出租占据了广州房屋出租市场一半以上的份额。但容量如此之大的市场居然没有得到国家法律的承认。

董秀娣是土生土长的广州石牌村人，40岁前跟其他农村女人一样，每天种菜、卖菜、照顾家人。离市区3公里的石牌村，在上世纪90年代以前一直都是广州的远郊。

1992年，董姨忽然不用再种菜了，她那份自留地变成了股份，村长告诉她，以后他们都是股东，每年可以分红。20世纪80年代末，石牌村集体经济开始向股份化方向摸索，将村集体经济折股到人。董姨只记得当年的规定是“人头股每人1股，每人劳动两年折算劳动股1股。村里的利润50%用来分红。”他们一家大概分到了30股。

其实，这就是被后来研究者称为“南海模式”的农村土地征用模式。国务院发展研究中心学者刘守英认为：“南海模式在探索中国征地制度改革方向上迈出了重要的一步”。简单地讲，南海模式就是由村庄组成股份公司向工业投资方出租农地，地租收益按股在农户和集体之间分红。

按照国家土地制度，集体土地必须在转为国有后方能转让。为了让村集体经济有更大的自主发展权，牵头人千方百计地寻找折中方法。国家法律虽然不允许农民出租或出让土地，但可以与其他单位共同办企业。于是从上世纪90年代开始，大量的村集体开始以联营或合办的方式将土地租让给工商业投资者。用周其仁的话说就是“南海模式终于勉强找到一点法律根据”。

从此“南海模式”成为了珠三角农地工商业开发的主要形式。这也成为后来大规模的“村集体出地，开发商出资”的集资房提供了依据。

宅基地红利

董秀娣有了集体分红，生活问题基本解决了。1993年董秀娣把老房子推掉，建了一栋两层高的房子。“那时候只是为两个儿子打算”，董姨回忆着，村里当时大部分都是平房，外来人租房子的并不多。但到了1994年、1995年，外来人忽然大增。于是，董姨把一楼的房子租出去，二楼自己住。接近90平方米的房子被隔成三套，每月可以得到将近350元的租金。一年后，董姨把房子加高了两层，家人还是住二楼，一楼改成铺面，三四楼隔成三套独立套间出租。他们家的租金收入也增加到3000多元。

上世纪90年代初，广州市天河区政府规划的科技街开业，石牌村成为了最热门的IT产业集散地。1993年，石牌村的集体企业与发展商签署一系列的合作协议，石牌村出租20年的土地使用权，发展商自行在石牌西一带建商铺，经营IT业。收益是每年180万元的土地出让金，并且按一定比例逐年递增。从此之后，天河电脑城、金硅谷等一批电脑卖场出现。在石牌村的分红大幅增加之余，大批的电脑城从业人员也成为了董姨等人的租户。

需求带动下，村民的房子越建越高、越建越密。1平方公里不到的石牌村，居然有3600多套房子。据统计，整个石牌村的出租房大约有66万平方米。如果将村内商铺计算入内，平均每平方米月租大约是25元，出租房屋每年的总收入高达16.5亿元。而整个石牌村大约有9000多村民。平均下来，石牌村村民每人每年的出租房屋收入就超过18万元。